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weiquan
· 最后更改: 2018-05-16 00:33 由 hick

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hick

倡议 不管是迎海违建的事还是其他事,现在邻居群普遍存在抱怨的人太多,研究和行动起来的太少。建议大家能各尽其力, 能做一点是一点. 能接一棒是一棒, 别都指望别的邻居搞定你关心的事. 我们缺乏的是实际的行动和经验分享. 特别啰嗦下, 行动经常需要持续升级, 因为没人是专业维权的, 有行动最好在群内分享相关经验, 方便其他邻居接力行动.

以下是 hick 个人总结的维权经验教训和思想原则, 也欢迎各位邻居讨论&监督&指出个人做得不到位的地方(本文也在不断演化, 最新版地址: http://heck.cn/weiquan#hick ).

  • 互相尊重 每个人有说话的自由, 前提是不要妨碍别人的自由, 尤其不要没有理据的猜忌/嘲讽/攻击. 包括不了解对方情况不要指责别人光说不练, 不要说别人应该怎么做—可以建议, 建议没被接受可以说理, 还不行就道不同不相为谋了.
  • 就事论事 对事不对人, 就事论事的的去看问题. 问题经常不是那么简单, 凡事有利有弊, 每个人的判断也可能不一样, 别预设立场预先站队. 凡人都会有糊涂的时候, 不要看不惯的人做什么都不对, 熟悉的关系好的做什么都好, 力求客观公正.
  • 谦虚稳重 一件事的促成, 可能是明的暗的, 你知道的你不知道的各种因素合力促成, 可以说为促成某事做了什么, 但是要保持谦虚, 不要轻易认为某件事就是你促成的, 大家有各自不同的维权方式, 很多邻居默默的在努力不会也没义务跟大家汇报; 银滩的邻居群多得超过大部分人的想象, 每个人能了解的情况都有限. 有提主意的邻居可以分享交流经验, 同时提议他操作起来—消极评价以及冷嘲热讽别人光说不练不是积极应对问题的态度, 是不团结的负面情绪
  • 自由选择 没有邻居是专业维权的, 大家有根据自己的时间和精力, 自己的专长, 有选择维权事项乃至不参与乃至中途放弃的自由. 有事说事, 请不要妄加揣测维权动机; 也不要在邻居表示没时间或精力或兴趣等的时候反复啰嗦甚至道德绑架
  • 专业严谨 专业的事尽量交给专业的人去做, 不管是邻居, 还是政府部门; 有专长的邻居贡献他的专长已经足够. 当然所有专长都是学来的, 没人懂可以去学. 如果没去钻研, 也没有合情合理的说法, 请避免用业余的眼光去判断专业行为, 比如认为是违建都可以几分钟爆破拆除
  • 合理合法 香港法律跟内地不一样, 香港属英美法系, 偏重判例法, 注重陪审团; 内地是大陆法系, 偏条文法, 讲究去研究理解法律法规条文. 所以即使有些国外生活经历的所谓律师, 也看对方具体言行, 有时候国外的律师到国内也只能说啥也不懂. 法律也有时候不太能精准界定的, 比如合同法也有明确“显失公平”的合同应该予以撤销, 显失公平 的标准就不是完全的明晰. 因为法律体系庞杂, 不排除有些条文考虑不周, 甚至出现法规跟根本法冲突或者过时的, 法律也在不断完善中. 不同层级的法律效力以, 不要只认单一, 大陆的法律体系, 宪法为根本, 然后是刑法, 民法, 另外从中央开始到地方政府的行政法规也是有法律效力的, 以上顺序, 后者不能跟前者冲突.
  • 独立思考个人思路凡事讲求独立思考, 凡事问个为什么, 是否符合常理, 不迷信权威.

hick 个人的维权方法论:

  • 确认事实 说起来简单操作也有很多讲究, 尤其很多邻居长期不在那边, 比如确认填海的情况也只能靠到处打探消息; 当然后来联系上了邻居安排摄像头, 不出故障的话随时能确认现场大概情况. 稍微延伸到污染问题, 对个人来说就是很多事实太难确认, 除了个别单点问题比如特定的排污口的问题跟踪, 个人不大可能去跟进: 海逸湾那条河的情况时好时坏, 我们把最坏的情况拿去投诉, 很可能就像去年底中央环保巡视组一样, 过来一看除了梵高的海建设排污好像其他没啥大问题就没有下文了.
  • 相关考证 我们一般很难说发现一个行为, 就能找到相关专家来认定违法. 比如填海这事只能先凭常识感觉不对, 然后搜索查证相关法律法规, 了解相关网络等资料, 了解某件事的前因后果来龙去脉, 专业都是学来的, 原本不专业的也能学得比较专业, 甚至个人实践过的我深圳小区邻居研究的房地产项目漏洞, 比花了十多万请的打过房地产官司的专业律师还专业
  • 交涉投诉 除了跟直接当事方, 比如这边涉及村里, 碧桂园, 尤其是政府. 除了常见的陈述, 还要摸清楚对方的运作方式, 摸清楚对方顾虑什么, 最忌讳什么, 在不断沟通交涉中发现相关方面的弱点, 发动团结尽可能的力量, 利用前面的事实和法律法规要求对方. 国内的法治情况即使在国内生活一辈子也不一定能有多深刻的认知, 需要时间和精力去认真实践和思考, 想找着有效的投诉不是简单的事

hick 为十里银滩做了什么? 作为一个十里银滩业主, 我不欠大家什么, 原本无意也不喜欢嚷嚷我做过什么. 只是林子大了, 总有一些愚蠢而无知的说法和人, 不理解我整理资料, 管理微信群 QQ 群等努力是为什么, 好像无缘无故的付出总是要从谁身上获取什么, 也有人因为我是微信群主或者 QQ 群管理员某件事没带头维权就指责, 更不乏有人怀疑我是碧桂园的, 或者十里银滩的商家, 内心无比鄙视的同时, 原本想懒得搭理, 为了我希望迎海能成立业委会的目标, 争取邻居越多越有希望, 特此大概列下我干过什么, 包括如果有其他十里银滩群有些无知的言论, 也欢迎直接转这个网址给堵上那些无知的嘴: heck.cn/weiquan#hick

  • 作为十里银滩千人邻居 QQ 群: 十里银滩生活群 95883359 (2017-10-08 因为跟群主意见不合以及个人精力也有限, 已经离开该群)最活跃的成员兼管理员, 在群内分享从各种政府和资讯网站不定期搜索的银滩资料开始,一手制定了群规并执行和保证了该群的氛围; 后来也兼任了另外一个 成为千人邻居 QQ 群 十里银滩业主群总群 30084318 的管理员
  • 维护公众号“十里银滩业主” 分享实用的邻居们互相分享的消息
  • 主导维护几十万文字的十里银滩资料库网站 10LiYinTan.com
  • 迎海收楼之前, 通过各种房地产论坛发帖等方式, 联系上了上千迎海邻居的, 组建和持续维护迎海系列微信群, 成为几乎没有广告的/我所加上百十里银滩群里丝毫不用客气的说是最干净和秩序井然的十里银滩大群.
  • 主导反妈祖庙违法填海/中国移动信号投诉, 积极参与包括反违建等诸多维权行动

2017-10-08 关于邻里猜忌污蔑的声明

虽然前几天处理群内吵架时明确说了个人判断为意见不合慢慢上升到对骂. 更具体个人不认同的关键点是: 当有不同于维权立场的邻居出来表达观点, 就被猜忌为不是邻居, 被指责是碧桂园的人或者收了碧桂园的好处. 这样的情况在主群吵架之前, 就在绿化大碗群发生了, 多个邻居被请出群, 并且有上次热心参与绿化维权的邻居被踢, 原本我没时间关注, 有邻居单独私聊我才去那个群了解. 没想到后来主群一群如出一辙的上演争吵. 以至于当我暂时请出吵架的邻居出一群以后, 绿化大碗群又有了污蔑我个人的言论, 进一步验证了上述的关键点, 详情参考"群通知"附件的截图 . 借此机会说明下, 欢迎讨论:

关于维权, 首先要能听取客观意见, 尤其同是邻居; 其次是不能抹黑和猜忌指责邻居—不管是维权的还是理性发表观点的.

绿化签名早期就出现了一方面希望其他栋邻居的支持签名, 另外一方面当其他栋邻居发表意见的时候有人丝毫没有善意和谢意的说是“站着说话不腰疼”, 无关的不要发表意见.也借此表达个人观点: 既然在一个群内聊, 大家就有权表达说“某事我觉得没关系我不支持维权”, 但是无权要求别人停止维权.

参考“群通知”附件的截图, 污蔑我有时间和精力做得多的时候可能是想套取“利润”; 当我没精力关注少了, 就猜忌说可能被碧桂园买通. 没看到当事人做了多少, 却总是在别人的看法做法不合意的时候, 不反思自己的问题, 却去恶意猜忌和污蔑. 这已经不是简单的表达观点: 邻居出来热心维权被说是有目的, 不持续维权或者没以前那么投入了就是被收买. 这什么逻辑? 这样的言论能成主流声音几乎没人觉得不妥, 很心寒. 没人是专业维权的, 这种逻辑之下谁还愿意持续维权? 上一批热心绿化维权的邻居不止一个宁愿私下去沟通也不愿意在那个群继续聊了就没人反思? 当然还是很期待这次花费不少时间精力维权的邻居, 能持之以恒, 真心祝你们成功.

最后想说, 不是我没脾气, 我的脾气发在诸如和一期和三期的三四个客户关系部经理电话投诉的时候, 而不是邻居内部消耗跟邻居对骂, 所以尽量克制的表达了以上观点. 另外我有自己的工作和生活, 以后除了维护主群和生活群秩序, 跟进业委会以及目前基本快结束的反违法填海, 我觉得有时间精力的时候会主动站出来参加签名等大部分邻居能支持的. 其他维权事宜原则上不再参与. 另外但凡有类似任何污蔑邻居的言论, 我会毫不犹豫的请出主群和生活群.

维护权益概要

  习近平主席指出,没有稳定的社会政治环境,一切改革发展都无从谈起,再好的规划和方案都难以实现,已经取得的成果也会失去;维护社会大局稳定是政法工作的基本任务;要处理好维稳和维权的关系,把群众合理合法的利益诉求解决好;要处理好活力和秩序的关系,发动全社会一起来做好维护社会稳定工作。实现社会公平正义是中共的一贯主张,公平正义是中国特色社会主义的内在要求;促进社会公平正义是政法工作的核心价值追求;从一定意义上说,公平正义是政法工作的生命线,司法机关是维护社会公平正义的最后一道防线。

请不要把维权和跟碧桂园作对绑定. 客观维权的邻居, 面对碧桂园做得好的我们给称赞, 做得不好的, 业主才有必要出来维权. 比如迎海的装修标准有所改变, 从台风等考验看比之前期似乎有进步, 这个要给赞—不管是不是多给钱了, 别出现墙体以及关窗还漏水这样常人无法接受的. 二期山林海的物业很多不错的表现也需要统一给赞.

组织和热心邻居

注意此处的相关介绍尽量避免有争议的东西, 更多是 hick 个人的认知情况, 仅供参考, 如涉及隐私等请联系 w@10LiYinTan.com 。

  • 水蓝天业委会发动群: 水蓝天的业委会由热心邻居 kenny 等推动, 已经在相关流程中, 跟镇政府等有碰面了, 有心参与的可以联系 hick: w@10LiYinTan.com, 提供合适的验证信息可以引荐。 kenny 除了比较实干的推动了一些小区相关的事, 也是环保组织“绿环协会惠东分会”负责人, 也跟政府相关部门建立了沟通渠道。
  • 银协委: 由山林海的颜哥等多期的热心邻居自发组成的群体, 不定期会跟碧桂园开发商和物业等都碰面沟通协调。

投诉渠道

包括各种跟政府, 媒体以及其他组织投诉的各种渠道以及方法和经验的总结, 单独开辟页面总结,详情参见 投诉 页面.

观点

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不动产证办理时间

《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号) 第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释〔2003〕7号) 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

惠州市国土资源局关于商品房交付使用后不动产证办理时间的答复

技巧

以下如无特殊说明, 主要为 hick 个人总结, 有补充的邻居注意标明作者.

每件事的跟进, 有时间和精力的话, 建议考虑把相关进展都根据进展情况适当的阶段性的公布总结出来, 同时又相关历史记录汇总到一个地方. 主要是几个考虑

  • 增加透明度, 关心的邻居看到有进展相对比较放心, 减少一些猜测和不理解.
  • 本身具体跟进的邻居不一定是最专业的, 或者考虑可能有不周全, 发出来也是能让大家群策群力参与进来, 不管是讨论还是直接参与或者提供相关信息支持. 既提高大家的参与感, 也更有利于达成我们的目的
  • 有些事情跟进时间比较长, 甚至中途可能有主力退场, 沉淀历史信息有利于新接手的人了解情况
  • 当然无论是大家对某个小组, 还是小组对大家的参与, 都不要有过高的期望, 需要磨合和互相理解, 友善的提意见&建议

以下是陆续的杂乱的一些积累, 不一定有条理, 也不是比较全的个人想法:

  • 参与人多的话注意提前研究下相关法律, 防止被人扣非法聚众闹事的罪名: 比如穿个抗议 T-shirt 在那里闲逛不犯法
  • 打横幅需要有足够的关注度, 选择合适的时机如开盘打到销售大厅
  • 要方便围观者/现场照片传播者深入了解乃至参与: 横幅上有短网址方便看客了解有理有据的相关信息, 会有围观者传播真相, 而不是不明就里, 以为“刁民”闹事
  • 不要所有人力都作为参与主体, 需要有人作为旁观者, 在一边观察录像, 以收集开发商的不法行为的证据.
  • 做 T-shirt 成本稍高, 不方便脱和重复使用, 红色夹克带透明袋子的比较方便实用, 可重复利用, 分分钟变换成旅游团
  • 注意理性, 我们重点是让大家都看见碧桂园欺骗的嘴脸, 不是去打架滋事; 讲究理据, 防止碧桂园栽赃; 一旦有冲突的可能, 宁愿挨打, 尽量不还手—让大家看看碧桂园是怎么欺负客户的
  • 成立业委会的事, 可以参考深圳这边的微信公众号的投票的模式, 没有的话推动惠东相关部门处理这事.

维权的点

仔细去看会发现这边可能可以维权, 或者说让邻居们不爽的事太多了, 维权不易, 需要更多邻居行动起来.

  • 2017-10-10 以下几条来自已经收楼邻居的感受, 参考 图片
  • 2017-10-10 楼巴不通我们这边
  • 2017-10-10 三天二头水管问题给停水
  • 2017-10-10 手机信号的事
  • 合同中有关于疑似 停车费 的说明, 大概几十块, 但是实际据说可能是 180 , 合同中的费用被解释为什么车位管理费.
  • 本体维修金: 我也才从深圳小区了解到, 不只是买房的时候不小的一笔钱是本体维修金, 原来物业收费清单的时候, 可能也有比较小的一笔本体维修金的收取: 有得到未经核实的消息说大概是物业费的 10%. 这个是很多深圳业委会一成立就在追索的事, 蛮大的一笔钱, 经常被物业私吞 20170322-112040.jpg
  • 老的情况保留, 6层的说法暂时无法确认惠东这边是否有, 对村民自建房是有类似或者相关要求的. 核实查找中: 超过6层的农民自建房为违建的事(hick 备注, 此处确实存在误读 , 来源大概来自惠城区的 印发惠城区贯彻落实《惠州市农村村民自建住宅用地管理规定》暂行办法的通知 — 已过期 ), 有政府网站回复的法规和判定信息, 详情点 这里, 部分摘要: 投诉内容 来自 惠州网络问政: 惠东碧桂园十里银滩海逸湾对面亚婆角村中正兴建数栋村民自建房,其中最高栋已盖至十层以上,并仍在继续施工。按照《惠州市农村村民自建住宅用地管理规定》,村民自建住宅建筑层数最高为6层(hick 备注, 此处确实存在误读 , 来源大概来自惠城区的 印发惠城区贯彻落实《惠州市农村村民自建住宅用地管理规定》暂行办法的通知 — 已过期 ),此村子目前昼夜施工影响业主休息。且这些楼速度相当快,几乎是在1个多月的时间未有大型设备就盖起来的,地基很浅并且有一栋应该是直接在原3层基础上加高的,可以加这么高是否经过审批确认,的确非常令人担心质量隐患…想到周末浙江温岭的塌楼以及近来陆续的类似时间,着实多今后此楼的命运担忧!而且也为这样安全隐患给惠东以及周边村民群众的生命担忧,因为风险时刻都会降临…还请相关政府机关能查实此事并积极消除隐患!市政府副市长 邓庆忠批示:请惠东县政府处理。 — 惠东县住房和城乡规划建设局 答复: 针对您提出的问题,我局高度重视,委派稔山规划建设所工作人员前往现场调查了解,现将获悉情况回复如下:位于稔山镇亚婆角鹤咀村小组地段确实存在6栋违建楼房,其户主分别为:林永校(占地约200平方米,现建至框架11层)、黄喜琴(占地约225平方米,属于3层后加建,现建至框架10层)、黄俊南(占地约81平方米,现建至框架4层)、黄雨祥(占地约360平方米,现建至框架12层)、黄伟忠(占地约45平方米,现建至框架9层)和黄伟庭(占地约110平方米,现建至框架2层)。该地段属于规划区范围外,系鹤咀村庄内的村民宅基地自建房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第65条的规定,我所向稔山镇人民政府书面汇报了该违法情况,同时配合稔山镇人民政府对该6栋违建楼房发出《责令停止建设通知书》,责令其违法建设情况。
  • 公摊费用比如公摊水电费等比较可疑 170601 一群邻居 分享“你们收了楼后,都要留意一下公摊电费,一共有六项公摊电费,今天我去查了一下,他们十二月份收了我两次钱,还都不一样,虽然他们最终他们承认是多收了一次,但他们也只是说电脑升级产生的问题 20170602-000555.jpg
  • 宣传中经常涉及虚假宣传, 比如梵高的海这里, 继续鼓吹”十里“沙滩, 早被填海填得五里都没有了, 官方宣传 这里 , 或者比较 原始的出处

维权态度

以下三段由 hick 个人总结, 有补充调整请注明作者

有些邻居比较执着去评判维权的结果, 是不是某维权行动取得的. 个人以为纠结这个没什么意义. [一件事的促成经常是权衡多方利弊和权益的结果, 只能说在促成的过程中, 可能有多方面都在努力积极的在沟通跟进, 限于跟其他邻居的沟通能力和渠道, 功劳的归属只能是感性的理解. 维权的积极分子也希望听取意见, 高姿态的责难是不会被接受的和让人心寒的. 谁也没必要否定谁, 一起去为了改善邻里生活努力, 不建议去计较功劳. 也建议相关热心邻居组织把握好倾听外部的声音, 以及传递到外边的声音] 不管这个过程中有多少人协助, 大家都是自愿的平等的, 即使中途没精力撂挑子不跟进了, 说明下情况不应该被责难. 同时在某件事有相关结论或者结果的时候, 请也尽量感谢或者说明已知的邻居的努力, 以示尊重和感谢.

又说楼巴的事, 很多邻居在不同渠道都在争取改善, 一般人又知道几个在争取的邻居? 一般争取过程中对外沟通多的就影响力大, 但是功劳是没办法量化衡量的. 移动手机讯号的事也是, 中国移动早电话跟我沟通说有计划建设基站了, 不积极的邻居直接不理, 稍积极的群里抱怨下, 再积极点的就 10086 电话投诉了. 然后就都等着了吗? 认真较劲的才知道有进一步的投诉和沟通争取渠道, 但是靠的就是大家一点一滴的努力的积累, 没有一个投诉中国移动是不会主动建基站的, 给中国移动的压力大, 他们才建设得快, 否则十里开盘几年了改善方案还在计划中这只能被当做是敷衍. 有努力尝试的邻居就有功劳, 没有必要去比较, 否定别人的实际努力更是不道德的行为.

对于预设立场, 不就事论事的的讨论的人, 说再多人家也一定认为你背后的动机有问题, 所以碰到这种人也不用生气, 也不用过多纠结, 理性的就事论事的表达好自己的观点就好.

房地产项目开发流程

知己知彼, 才容易达成目的. 主要摘自 一张图了解房地产项目开发全过程

20170413-021825.jpg

历史记录

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