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yeweihui
· 最后更改: 2020-05-22 17:36 由 hick

声明

本页的更新可能有延迟, 最新的分享已经转移到网页 slyt8.cn/8113

2020-05-22 更新声明 参考 https://slyt8.cn/8113 中的说明, 不再参与十里银滩业委会相关, 有兴趣的欢迎在我建的群但是除了分享我已经掌握的情况请不要再跟我提任何要求, 谢谢理解.

另外有部分 业务会 物业管理区域 等相关资料暂时保存在保密的 yintan 中

关键问题

关于迎海业委会的研究总结(也可以查看网页 heck.cn/yeweihui ), 欢迎在迎海主群探讨, 没进群的迎海邻居可以加 11129763 说明栋数后邀请进入:

1. 业主意识

邻居们对业委会的作用以及定位和支持也需要长期的动员和宣传, 不要期望太高以为业委会专门是维权的啥事都能搞定, 不定期说明总结并迎海群内分享.

2. 范围划分

成立业委会有相关法规相关手续的 20% 和 50% 俩道坎, 迎海即使不算上 29 30 也有七千多户. 现在最具备法律效力的是迎海合同第三十五页划分三期二(包括迎海和海悦湾29 30栋)为一个物业管理区域(依法一个物业管理区域成立一个业委会), 但是实际某些方面有不同说法, 在跟相关方面在纠结, 看目前情形可能要提起诉讼可能才能解决. 如果一定要按某些方面说法三期和三期二一起作为一个物业管理区域, 会有超过俩万户, 凑齐人太难了.

3. 投票方式

如果能跟深圳一样支持微信投票(特别注意需要是政府出面建设的, 通常是微信号绑定维修基金账户的投票系统才有法律效力, heck.cn/yeweihui 有惠州这边具体的跟进进展分享)成立业委会, 并且如上条确定在迎海范围内成立业委会, 事情就好办多了; 否则投票时间跨度有限, 邻居们常住的这么少, 这么多度假型的, 即使有微信还有电话, 能联系上也难凑齐足够的投票数.

4. 合适人选

有意参选业委会的邻居, 建议平时就积极参与维护业主利益的事—不一定要每件事都管, 但是要有参与部分事件. 这个过程让邻居们能了解做事风格和做事方法乃至人品, 否则没有过往努力难被邻居信任认同和投票支持; 因为业委会确实是有权力机构, 哪里有权力就有腐败的可能—如果这点都没搞清楚需要好好去查阅业委会的法定职责. 如果只是在正式启动成立流程之前, 或者纯粹站出来要促成业委会, 难免动机受到质疑.

其他建议:

  • 确认物业管理区域划分问题再追问微信投票的事, 要是真要三期一起个人真没啥信心了: 要求公开和查询在 智慧物业平台 http://wyjy.huizhou.gov.cn/index 上登记的管理区域信息, 以及十里银滩是否已经接入 http://wyjy.huizhou.gov.cn/informationdetail?id=da8c3504-f35d-4334-aa24-49996ce9c73a 以及请明确其中的投票表决是否支持业委会选举
  • 没事可以去百度和 Google 搜索了解下惠州或者惠东的政府方面的相关业委会的消息: “site:huizhou.gov.cn 业委会” 或 “site:huidong.gov.cn 业委会”

最新动态

  • 2018-02-23 整理之前的关于迎海合同结果了房管局备案的答复, 意味着迎海合同第三十五页的物业管理区域, 房管局是备案审核过了的. 另外也确认了迎海合同采用的标准: 十里银滩三期二迎海的购房合同的问题 图片 关于惠东县十里银滩三期二迎海的购房合同版本问题。经核实,惠东县十里银滩三期二迎海的购房合同采用的是由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局于2014年4月制定的版本。

关于惠东县十里银滩三期二迎海的购房合同是否已经我局办理合同登记备案手续问题,根据《广东省商品房预售管理条例》有关规定,预售人应当自与预购人签订合同之日起三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续。因您未提供详细的房号,我局无法核查。您可凭合同编号及密码自行登录以下网址查询。 http://202.104.194.190:88/web/contract.jsp

  • 2017-10-19 通过这次网络问政 跟据说是惠州学院外派到房管局的工作人员建立了联系了解了目前的状况, 后边有进展在互通有无: 目前说新改版以后的微信投票成立业委会的系统已经开发完, 正在走相关审批流程准备新一批试点, 可能先在城区. 具体等待消息中, 微信好友备注: 小山风-网络问政-惠州业委会投票
  • 2017-09-30 之前有部分电话沟通信息这里忘记记录了, 中间有根据网络问政的答复持续沟通, 大概意思说系统由惠州学院的开发的, 遇到了一些困难, 当我主动提出可以协助解决技术问题, 政府人员说会去沟通, 实际就是敷衍没下文了. 这次重新网络问政了解最新进展: 请问惠州以及惠东县小区业委会选举支持微信等投票情况
  • 2017-06-30 分享业委会相关的状况: 最近有在跟进惠州这边微信投票成立业委会的事, 看起来他们又遇到一些麻烦了. 不过在那个书面回复之前对方还电话跟我聊, 我也有录音, 说跟物业协商提交申请资料就看了, 具体资料再网络问政文字答复我. 结果后边文字答复(参考下面网络问政链接)告诉我遇到技术难题在处理了, 我也直接跟他们说了我就是搞技术的, 熟悉微信公众号相关开发, 而且曾经在腾讯工作多年, 甚至需要微信那边配合的技术难题我都可能可以找到熟人. 需要的话我可以协助, 刚又电话答复我说协商看看, 有点怀疑他们有别的事没说开, 不过我个人暂时不急, 过阵子我再追问他们 , 网络问政答复 迎海业委会的事暂时还不着急, 后续可能一个月我追问一次进展
  • 2017-06-20 上上周有一个关于我们这边成立业委会的网络问政, 主要是确认微信投票的相关程序的—大亚湾新区去年都已经通过微信投票成立了, 惠东这边情况还不大确认—根据去年的网络问政答复这事应该是惠州市级统一协调的, 如果能得到积极正面的答复, 这事在我们迎海可能就不是那么难的事了.
  • 2017-05-23 一期业委会进程比之前预计的稍微有延迟, 也欢迎大家分享进一步进展.
  • 2017-04-19 经热心邻居的极力争取, 十里银滩一期已经取得物业和政府支持, 在走起业委会流程了.
  • 2016-11-24 根据 hick 跟山林海邻居 lola 聊的情况, TA 还是大亚湾某小区推动业委会成立的热心邻居, 是该小区的筹委会成员, 说有事可以问 TA , 没好意思问太多: 除了微信, 原话说“网络,拍照,现场几种方法都可以”, 具体大亚湾这边是“街道办批复”走相关流程. “ 短信不好操作,因为需要业主房产证及身份证复印件,投票表格,有委托人的还有委托书”
  • 2016-11-23 根据惠州网络问政平台的答复的信息: 惠州已经建设微信投票相关平台并且试点成立了业委会. 实际上前几天也在几个十里银滩邻居群转了11月16日大亚湾政府网站的消息, 大亚湾区盛业豪园小区已经成功试点微信投票顺利选举成立了业委会. 我们十里银滩也有望后边走这套投票选举业委会. 具体参考 “网络问政平台” , 另外 hick 在公众号 中也有整理, 参见 十里银滩有望支持微信投票选举业委会

实情研究

物业管理区域

三期二(包括迎海和海悦湾的29 30)合同(第35页)中定义为同一个物业管理区域, 国务院《物业管理条例》第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

2017-12-15 广东省物业管理条例 中其实有明确规定和要求合同中定义物业管理区域: 图片 相关条款: 第七条: 对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。 第八条: 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

2017-12-03 根据住建部网站的前期物业合同范本等可以看出, 很早就要约定物业管理区域四至了: 图片 迎海的合同中的相应页面: 图片 以及图中所说的 平面规划图 图片 关联的参考 物业管理条例 中的 前期服务合同 的相关说明: 图片

相关机构

十里银滩的情况, 可能因为本地本楼盘的一些特色会不大一样.实际的情况这里整体梳理总结下.

关于申报机构的事, 基本能确认没有街道办, 是找镇政府协调的. 可以搜索查证到市区的街道办, 相当于郊区的镇政府.

惠州市业主大会和业主委员会指导规则 虽然有效期只到 19 年, 但是一些大的方向不会变的, 适当解读:

  • 第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利,依法履行相应义务。业主依法成立业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
  • 第五条 业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会:
    • (一)百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。
    • (二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。
    • 符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的,应当向乡镇人民政府(街道办事处)提供要求协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料,有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。

关于三期的各苑区的户数, 蒋生有分享这个看起来应该是物业公司出的, 这个显示户数就多了, 加三期二一起一共俩万多户 图片

微信投票

根据惠州网络问政平台的答复的信息: 惠州已经建设微信投票相关平台并且试点成立了业委会. 实际上前几天也在几个十里银滩邻居群转了11月16日大亚湾政府网站的消息, 大亚湾区盛业豪园小区已经成功试点微信投票顺利选举成立了业委会. 我们十里银滩也有望后边走这套投票选举业委会. 具体参考 “网络问政平台” , 另外 hick 在公众号 中也有整理, 参见 十里银滩有望支持微信投票选举业委会 详情参见下面的问答:

——— 问

业委会是解决日益增加的业主和开发商/物业矛盾的绝佳方式, 成立业委会以后很多事就不用劳烦各级政府部门处理就能在基层协调解决了.


之前跟惠州市以及惠东县/稔山镇等政府部门有过相关接触, 虽然感觉各级政府部门支持成立业委会,甚至有看到过相关发文支持, 但是因为投票操作等比较困难, 包括我所在碧桂园十里银滩等很多小区的业委会成立并不顺利.

作为曾经长期生活深圳的资深互联网从业人员, 感觉深圳这方面走在前头, 值得惠州学习. 现在深圳已经开始支持和推广业主微信绑定维修基金账户, 然后通过微信投票来行使业主权益表达业主诉求, 成立业委会.


个人熟悉了解相关微信程序开发, 如果需要技术支持, 个人可以免费提供. 这次只是第一次公开渠道发布相关诉求, 如有需要, 我可以发动更多碧桂园十里银滩的邻居来支持.

非常感谢


——— 答

您好!来信收悉。非常感谢您对我市物业管理及住宅专项维修资金管理相关工作的关心和支持。
关于小区选举业主委员会相关问题,2016年初,房管部门为促使广大业主积极参与小区管理已就小区选举业主委员会方便广大业主投票等事项,联系了网络开发企业开发网络投票平台,目前平台已建立,且已选定试点小区试运行,待项目成熟后在全市范围推广使用。同时,我市加强小区建设和管理议案办理工作领导小组办公室,于2016年11月9日根据当前我市物业小区成立业主大会推进情况印发了《关于进一步明确成立首届业主大会选举产生业主委员会征求意见环节有关事项的工作意见》(惠市小区议案发〔2016〕10号),意见中明确了参与投票表决的业主可以通过微信等其他法定方式参与投票。
关于小区住宅专项维修资金管理相关问题, 2016年11月上旬,房管部门已经与《惠州市住宅专项维修资金综合管理信息系统》研发企业沟通协商,要求企业尽快在上述管理系统增加业主微信绑定住宅专项维修资金账户、使用投票等功能模块,以方便广大业主共同参与监督和管理。
下来,房管部门将结合网友提出的合理意见、建议,不断深入探索,积极汲取周边和各大城市对于物业管理及住宅专项维修资金管理相关工作好的做法,不断完善制定措施,以适应时代发展的需求。最后,再次感谢网友提出的合理意见、建议,希望网友一如既往关注我市物业管理及住宅专项维修资金管理相关工作,我们将虚心接受意见、建议,不断改进工作作风和方法,以更高效、更务实、更方便广大业主,做好服务保障工作。
感谢您对我局工作的支持和信任。

稍微总结下, 在跟进过程中, 发现惠州的网络问政还是有些地方是相通的. 另外一个地方 东江论坛 里, 都是相通的, 两边都答复了, 错别字都一模一样: 惠州东江论坛的 网络问政的

可以参考的试点大亚湾盛业豪园小区微信投票的部分细节摘要, 更多详情参见政府网站: 亚湾区:业主点点微信 小区事务搞定

该小区是大亚湾区房管局8月份正式启用微信投票系统以来,该区第一个通过微信投票顺利选举成立业委会的小区。

记者从大亚湾区房管局获悉,为解决不少小区因为无法符合“双过半”的条件一直无法成立业委会的难题,该区试点“互联网+物业管理”新系统——— “微信投票系统”,让业主微信参与小区投票、参与小区大小事务。

大亚湾区房管局微信投票平台实现了业主投票系统与产权登记信息系统的数据共享,业主大会的法定召集人(如业委会、业主大会筹备组、街道办事处)只要向区房管局提出微信投票申请,经审核通过后,业主只需在“大亚湾房管”微信公众号中输入个人姓名+身份证号+购房预留手机号,即可实时验证业主身份信息,验证业主身份后即可由系统自动调入业主房产号,完成业主手机号码与房产的投票绑定。业主身份绑定后便可以通过“大亚湾房管”微信公众号轻松参与小区业主大会的投票表决事项,并不需亲临现场参与投票。

如何使用微信投票系统
  微信平台网络投票表决小区业主大会讨论事项流程:
  步骤一:微信关注“大亚湾房管”公众服务号。
  步骤二:进入“大亚湾房管”公众服务号页面,点击左下角“业主身份绑定”。
  步骤三:进入“温馨提示”,阅知相关信息,记住要点击“我已经阅读了《用户协议》”,再点击下一步。
  步骤四:进入绑定信息输入页面,依次输入 “业主个人姓名”、“业主证件号码”、“购房预留手机号码”、“短信验证码”。
  步骤五:信息和产权系统校验无误后,业主的身份即可绑定,日后可以通过此平台网络投票表决小区业主大会讨论事项。

相关机构和组织

根据 2016-11-30 惠州市房产局 答复市物业管理相关建议, 找到了惠州这边物业管理相关的措施, 看到了这个网站 惠州物业家园 虽然看预售楼盘信息等没搜索出来, 感觉质量堪忧, 还是有一些相关法规和当地政策的信息的.

法规概要

物业小区管理、业委会成立及运作的主要法律法规(参考 这里)。广东省有统一的规范性文件备案公布网站,是政府性质的 gov.cn , 具有权威性, 比如惠州的相关法规在 这里 能找到. 特别说 明下, 曾经出现政府网站故障, 域名换成了 ip , 上面访问不了试试 这个 . 总的入口在 广东法 制办公室 的 “规章及规范性文件网上报备”, 提示要登录, 可能上面的入口只是做得不好, 没有检查登录的内部访问链接.

一些政府相关部门发布的标准信息可以尝试 工标网 搜索, 比如这里搜索到 填海区 相关的标 准: 海湾围填海规划环境影响评价技术导则

另外这也是重要网站: 住房和城乡建设部 支持搜索; 国家工程建设标准化 信息网

物业管理相关法条:

惠州政府文件:

161201 水蓝天微信群主 kenny 转发的这个业委会的相关信息. 主要是定了那个90%的目标, 相关方面还是有一定想法的. 至于后边都没提现在流行的微信投票等, 感觉通知有些落伍了, 另外关于惠州2017年90%社区成立业委会 这里也有被翻出来

参考资料

  • 2018-01-17 看到的这个大概 2013 年的 广东省<<关于加强城市社区居民委员会规范化建设的实施意见>> 中: 规范社区居委会设置。按照地域性、认同感等构成要素和便于居民自治、便于管理服务的原则,科学合理设置城市社区,社区人口规模一般为2000—3000户常住居民。相对独立、设施完善的住宅小区可单独设为社区。一个社区原则上设立一个社区居委会。加强城乡结合部、工矿企业所在地、新建住宅区和流动人口聚居地等重点区域的社区居委会组建工作。
  • 关注以后二审的结果, 注意搜索: 湘江世纪城 比如 望江苑一共 7 栋 二手房 参考意义: 湘江世纪城业主起诉街道案二审开庭 因为整个小区 17个苑、158栋楼、约23000户, 按照部分业主的意见,应分苑成立业委会,但芙蓉北路街道认为,小区为一个物业管理区域,应由全体业主成立一个业主大会。为此,双方对簿公堂。一审吃了“败仗”,业主们提出上诉;昨日,二审开庭,双方继续针锋相对,都在“据理力争”。 根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》的规定,划分物业管理区域的主体有三个,即建设单位、物业服务企业和街道办事处,但无论哪个主体划分,都要向房地产行政部门备案。但是,芙蓉北路街道办并没有提供湘江世纪城划分并备案的任何证据。因此,他们认为,湘江世纪城属于没有划分物业管理区域的小区。 改办法还规定: 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理因素。 业主代表提出,从目前湘江世纪城的情况来看,已经设置了7个物业管理处,“由此可以证明小区是有7个片区的,分别是独立的核心,那么,既然按照7个管理区来设置,就有理由分成7个来管理。” 业主代表称,经向长沙市规划局和长沙市国土局申请信息公开,湘江世纪城有两个建设用地规划许可证和三个土地红线,虽然划分物业管理区域以土地红线为基础,但并非一个土地红线只能划分为一个物业管理区域。“也就是说,一个土地红线内,划分多少个物业管理区域合适,要考虑到小区的规模和基础设施等。” 业主的代理律师也表示,湘江世纪城是由多个项目组成的,有两个建设单位、7个管理区域,而且项目名称都不一样,因此将整个小区作为一个项目根本就是子虚乌有。
  • 释疑: 各地物业法规情况可能不大一样, 比如深圳这边, 依照 “深圳经济特区物业管理条例” 第二十条, “筹备组成员不得担任首届业主委员会委员”, 惠州没找到相关规定.
  • 2016-11-30 我深圳小区绑定微信的过程已经完成. 即将准备开始从10个候选人中选取7个. 投票时间为 7 天左右, 感觉有点太短了, 一般好像说有一个月的? 具体时间待进一步考证. 个人感觉部分邻居可能比较不了解候选人, 虽然公布的资料有教育和工作经历, 乃至以后的工作思路. 整体还是感觉有些空幻. 可以考虑提前征集邻居关心的问题并投票, 每个候选人从热点问题中挑选部分问题进行分析和展开. 同时也可以回顾下物业/业委会/公益等相关的个人经历, 甚至公布到论坛供邻居们讨论, 候选人进行回复. 这个过程中都能看出来协调以及处理问题的能力, 让邻居对候选人有充足的了解. 候选人谈谈小区物业和邻里关系的整体现状以及个人见解也很重要, 平时都不关心小区的事是不行的.

构想

  • 业委会运作一定要透明, 更多投票和民主, 才能赢得大家的支持和信任
  • 记录业委会设立大会常委的想法: 参考人大和人大常委
  • 亲民, 比如一些类似深圳钰龙园业委会这样的举措, 甚至可以考虑改造多媒体会议室等供公共用途使用: 20170530-194059.jpg
  • hick 对以后迎海成立业委会有很多期待, 其中之一包括以后业委会出面, 在迎海中心区域, 比如 62 栋楼顶架设一个大功率 WIFI (当然这个方案辐射等问题还是需要权衡考虑, WIFI 辐射参考资料), 可以覆盖几平方公里的 — 屋内墙挡住的事暂时没法验证, 通过限制接入速度, 让大家都方便至少使用微信—不用每家每户都安装宽带, 大家临时过去也可以用微信至少发文字聊天
  • 期待以后能有业委会出面把非某个房间占有的顶层面积给利用起来

经验参考

一下收录一些实际运作的业委会的一些不错的举措的参考

2017-07-05 各方和谐的小举措: 经过业主代表,业委会,物业三方评定,2017年6月份优秀保安,保洁分别为文金海,肖楚清 颁发荣誉证书+现金200元进行奖励,以资鼓励! 图片

2017-07-04 图片 有保存 深圳市南山区英达.钰龙园业主大会、业主委员会议事规则(2017).pdf

2017-06-21 深圳某小区的亲民阅览室 20170621-102405.jpg

2017-06-10 深圳某小区业委会运作没多久, 没增加业主负担, 已经有余钱了 20170621-102814.jpg

2017-06-07 深圳某小区添置桌球乒乓球桌等 20170621-103138.jpg

2017-05-30 深圳某小区组织投影看电影 当然还是要注意虽然免费播放, 播放最新影片可能要避免侵权等 20170621-103338.jpg

http://news.huizhou.fang.com/2013-03-25/9768734_all.htm 2013年1月18日,市房产管理局作出了《关于长湖苑物业管理区域划分问题的函》书面回复,其中提到:长湖苑二期作为新世界康居发展有限公司分期开发的项目,在其取得的建设用地规划许可证上有确定的红线图范围,有相对独立的供电、供水、道路、通讯、消防等基本生活生产必须的设备,物业管理区域能够分割独立使用,也配备了独立的物业管理用房,与一期有相对独立性。根据《广东省物业管理条例》有关规定,结合长湖苑两期区域的上述实际情况,长湖苑一期与二期可以确定为不同的物业管理区域。市房产管理局相关负责人表示,根据《广东省物业管理条例》的相关规定,一个物业管理区域可以成立一个业主大会。

然而近日,一期业委会对此提出异议,并向省住房和城乡建设厅申请行政复议。“如果行政复议推翻了市房产管理局作出的认定,那长湖苑二期首次业主代表大会的选举结果也会被推翻。”叶主任如是说,昨日长湖苑二期首次业主代表大会的召开,他认为筹备组的工作算是完成了,但是长湖苑二期业委会是否能够成立,还没有答案。

· 最后更改: 2020-05-22 17:36 由 hick